Direito de laje: o que é e como funciona na prática

O direito de laje é um direito real, criado pela Lei 13.465/2017, que permite ao dono de uma construção-base ceder a superfície superior ou inferior dela para outra pessoa manter uma unidade distinta, com matrícula própria, sem receber fração do terreno.

Ele está previsto nos artigos 1.510-A a 1.510-E do Código Civil e resolve casos comuns, como o puxadinho no andar de cima. O titular da laje pode usar, gozar e dispor da unidade.

Entender como funciona, como registrar e quais documentos reunir evita problemas na venda, na herança e no financiamento, e é justamente por isso que conhecer o direito de laje é tão importante. Continue a leitura deste artigo no Certidão de Ônus Online e entenda todos os detalhes sobre o assunto.

Como adquirir o direito de laje?

O direito de laje é adquirido por escritura pública de instituição, assinada pelo proprietário da construção-base e pelo futuro titular da laje, e só nasce com a abertura de matrícula própria no Registro de Imóveis.

1. Conferir a construção-base

O primeiro passo é conferir se a construção-base está regular, com a obra averbada na matrícula do imóvel e de acordo com as normas do município.

Sem a averbação da construção-base, o oficial do registro não abre a matrícula da laje. Vale pedir a certidão atualizada da matrícula.

2. Regularizar a unidade no município

A unidade sobre ou sob a construção-base deve ser regularizada na prefeitura, com projeto, habite-se e inscrição municipal, conforme a lei local.

A criação da laje deve estar prevista na legislação do município ou ter o projeto aprovado por ele. Em áreas de regularização fundiária, o processo pode ser administrativo.

3. Obter a anuência dos titulares

O negócio deve ser assinado pelos titulares da construção-base e das outras lajes, e pelos cônjuges, quando houver.

Essa anuência protege todos os envolvidos. Em lajes sucessivas, os titulares da construção-base e das demais lajes também precisam consentir.

4. Lavrar a escritura pública

No tabelionato de notas, o proprietário da construção-base e o futuro titular da laje assinam a escritura pública de instituição do direito real de laje.

Eles levam documentos pessoais, a inscrição municipal e a certidão da matrícula com a construção averbada. Se houver pagamento, é devido o ITBI.

5. Registrar e abrir a matrícula

A escritura é levada ao Registro de Imóveis, que abre a matrícula própria da laje e averba o fato na matrícula da construção-base e nas lajes anteriores.

Depois do registro, a laje passa a ser unidade autônoma, que pode ser vendida, alugada ou dada em garantia. A laje não dá fração do terreno.

O direito de laje só nasce com a abertura de matrícula própria no Registro de Imóveis

Como regularizar o direito de laje?

Para regularizar o direito de laje, o interessado averba a construção-base, regulariza a unidade na prefeitura, formaliza o acordo com os titulares por escritura e pede a abertura da matrícula, ou usa a regularização fundiária (REURB) em áreas elegíveis.

A REURB pode instituir a laje por ato administrativo do município, e em casos de interesse social há isenção de custos. Fora disso, os gastos com planta, memorial e emolumentos são do interessado.

Há ainda a via judicial, por sentença, e a usucapião, quando a posse atende aos requisitos. Os custos do registro variam por estado, e uma fonte cita de 1% a 2% do valor da unidade.

O direito de laje é considerado herança?

Sim, o direito de laje é um direito real e transmissível, e a morte do titular não o extingue, de modo que a laje entra no inventário e passa aos herdeiros.

Como a laje tem matrícula própria, ela é tratada como um imóvel. Os herdeiros fazem o inventário e registram a transmissão na matrícula da laje, com o pagamento do imposto de herança.

Na venda da laje, os titulares da construção-base e da laje têm direito de preferência, em igualdade de condições, e devem ser avisados por escrito para se manifestar. O prazo é de 30 dias, salvo se o contrato previr outro.

Quais documentos são necessários para direito de laje?

Os documentos para o direito de laje incluem os documentos pessoais das partes, a certidão atualizada da matrícula com a construção averbada, os documentos municipais, a planta e o memorial, a anuência dos titulares e a escritura pública.

A lista pode variar conforme o cartório e o município. Antes de começar, vale confirmar as exigências com o tabelionato e o Registro de Imóveis.

Documentos pessoais

Cada parte apresenta RG, CPF, comprovante de residência e certidão de estado civil, e o cônjuge também assina quando o regime exigir.

O tabelião confere os dados e a capacidade das partes. Em casos de pessoa jurídica, são pedidos os documentos da empresa.

Certidão da matrícula da construção-base

É preciso apresentar a certidão atualizada da matrícula do imóvel, com a averbação da construção-base e da nova construção.

A certidão deve ser recente, em geral com até 30 dias. Ela mostra o proprietário e eventuais ônus, como hipoteca e penhora.

Documentos do município

São pedidos a inscrição municipal, o IPTU e, conforme o município, o habite-se ou a certidão de regularidade da obra.

Algumas prefeituras emitem certidão específica para a instituição da laje. A regra local varia, e é necessário consultar a prefeitura.

Planta, memorial e projeto

A planta e o memorial descritivo da laje são feitos por engenheiro ou arquiteto, com ART ou RRT, e mostram os limites e a área da unidade.

O projeto pode precisar de aprovação no município. Esses documentos definem o que será a matrícula própria da laje.

Anuência dos titulares e escritura

Os titulares da construção-base e das demais lajes assinam o negócio, e a escritura pública formaliza a instituição, quando o valor passa de 30 salários mínimos.

Depois da escritura, são necessários o comprovante do ITBI, quando devido, e as certidões fiscais. O registro é feito pelo interessado no Cartório de Registro de Imóveis.

Diante de tudo isso, fica evidente que o direito de laje é um direito real com matrícula própria, que se adquire por escritura e registro e se transmite por herança, e que reunir os documentos e a anuência dos titulares garante a regularização e a segurança do imóvel.

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