Como obter uma certidão de ônus do imóvel para alienação fiduciária?

A alienação fiduciária é uma modalidade de garantia muito comum em financiamentos de imóveis e veículos no Brasil.

Nela, o bem adquirido fica em nome do credor (geralmente uma instituição financeira) até que a dívida seja totalmente quitada, enquanto o devedor tem a posse direta e o direito de uso do bem.

Essa prática dá mais segurança ao credor e, por isso, permite condições de financiamento mais acessíveis ao comprador.

Esse tipo de operação é registrada em cartório, e o bem alienado só passa definitivamente para o nome do comprador após o cumprimento integral das obrigações contratuais.

A seguir neste artigo do Certidão de Ônus Online, explicamos se a alienação fiduciária exige certidão de ônus reais e como funciona o procedimento de registro dessa garantia no cartório.

Alienação fiduciária precisa de certidão de ônus?

Sim, na maioria dos casos, é necessário apresentar a certidão de ônus reais durante o processo de alienação fiduciária, especialmente quando se trata de imóveis.

Essa certidão, emitida pelo Cartório de Registro de Imóveis, informa se há dívidas, penhoras, hipotecas ou outros gravames registrados sobre o bem em questão.

A certidão de ônus é importante porque:

• Comprova que o imóvel está livre para ser alienado, sem impedimentos legais
• Evita conflitos de registro, garantindo a segurança da transação tanto para o credor quanto para o comprador
• Permite que o cartório verifique a regularidade do registro, antes de incluir a cláusula de alienação fiduciária na matrícula do imóvel.

Para garantir sua certidão de ônus do imóvel, você pode solicitar uma segunda via aqui mesmo com a gente, siga esses passos para obter o documento:

1. Clique em pedir certidão 
2. Informe seu nome completo, e-mail e telefone com DDD
3. Selecione a opção “Estou fora do Brasil atualmente.” se você está morando fora do país
4. Selecione a opção “Ao prosseguir você aceita os nossos termos de contratação.” e clique em “Avançar”
5. Selecione CERTIDÃO DE IMÓVEIS e clique em “Avançar”
6. Informe o estado, cidade, cartório do documento e clique em “Avançar”
7. Descreva as informações restantes sobre o documento e clique em “Finalizar pedido”
8. Escolha a forma de envio e pagamento.

A certidão de ônus reais é um dos documentos indispensáveis no registro da alienação de imóveis e deve estar atualizada, geralmente com emissão inferior a 30 dias da data de apresentação no cartório.

Quais são os requisitos legais para a alienação fiduciária?

A alienação é regulada principalmente pela Lei nº 9.514/1997 (para imóveis) e pela Lei nº 4.728/1965 (para bens móveis, como veículos), e deve atender a alguns requisitos legais obrigatórios para que seja considerada válida:

• Contrato formal e por escrito, com cláusula expressa de alienação fiduciária e assinaturas das partes
• Descrição detalhada do bem, incluindo características que permitam sua perfeita identificação (como matrícula do imóvel ou chassi do veículo)
• Valor do financiamento ou da obrigação garantida, com prazo, forma de pagamento e encargos definidos
• Registro do contrato no cartório competente, sendo no Cartório de Registro de Imóveis para imóveis e no Detran para veículos
• Identificação completa das partes envolvidas, com documentos atualizados de credor e devedor.

Sem o registro no cartório, a alienação não produz efeitos legais contra terceiros, o que significa que o bem pode estar sujeito a outros registros ou ações que afetem sua segurança jurídica.

É esse registro que garante ao credor o direito de retomada do bem em caso de inadimplência, sem necessidade de processo judicial demorado.

Qual é a diferença entre alienação fiduciária e hipoteca?

Tanto a alienação quanto a hipoteca são formas de garantia real sobre um bem, mas há diferenças importantes entre as duas modalidades, especialmente quanto ao domínio do bem, agilidade do processo e segurança jurídica, veja os principais pontos:

Propriedade do bem

• Alienação fiduciária: o bem fica em nome do credor até a quitação da dívida (propriedade resolúvel)
• Hipoteca: o bem permanece em nome do devedor, mas com um gravame indicando que ele serve como garantia da dívida.

Procedimento em caso de inadimplência

• Alienação fiduciária: permite retomada extrajudicial do bem, com prazos e regras definidos em lei
• Hipoteca: exige processo judicial para execução da garantia, o que torna o procedimento mais demorado e oneroso.

Preferência no mercado

• A alienação fiduciária é amplamente preferida por bancos e financeiras por ser mais segura e ágil
• A hipoteca vem sendo cada vez menos utilizada, justamente pelas dificuldades de execução.

Registro

• Ambas exigem registro formal: a hipoteca é registrada como um gravame a alienação fiduciária, como uma cláusula que transfere o domínio resolúvel ao credor.

Como é feita a alienação fiduciária?

O processo de alienação fiduciária do imóvel segue da de acordo com essas etapas:

1. Assinatura do contrato de financiamento ou garantia fiduciária entre o credor (banco ou instituição financeira) e o devedor
2. Apresentação do contrato ao cartório competente (Cartório de Registro de Imóveis para imóveis, Detran para veículos), junto com a documentação exigida
3. Registro da alienação fiduciária na matrícula do bem, com a inclusão da cláusula de garantia, informando o nome do credor, valor financiado, prazo de pagamento e condições do contrato
4. Entrega do bem ao devedor, que pode usufruir do imóvel ou veículo, mas sem o domínio pleno enquanto a dívida estiver ativa.

Durante a vigência do contrato, o comprador tem a posse direta do bem, mas o credor é o proprietário fiduciário.

Se houver inadimplência, o credor pode retomar o bem por meio de procedimento extrajudicial, respeitando prazos e condições legais.

Quando o financiamento é quitado, é necessário solicitar ao credor o termo de quitação da dívida, que deve ser levado ao cartório para a baixa da alienação fiduciária.

A alienação fiduciária oferece segurança tanto para o credor quanto para o comprador, mas envolve etapas burocráticas e documentais importantes — como a certidão de ônus reais para garantir a validade do processo.

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