Como obter uma certidão negativa vintenária de ônus reais?
A certidão negativa vintenária de ônus reais é um dos documentos mais importantes em transações imobiliárias no Brasil, especialmente quando se trata de compra, venda, financiamento ou inventário de imóveis.
Emitida pelo Cartório de Registro de Imóveis competente, essa certidão abrange o período vintenário (20 anos) anterior à data de solicitação e é exigida por bancos, tabeliães e compradores para garantir que o bem está livre de ônus ocultos.
Diferentemente da certidão de ônus reais simples (que mostra apenas a situação atual), a vintenária oferece uma visão histórica mais ampla e segura.
Solicitar a certidão negativa vintenária de ônus reais é uma etapa indispensável para quem deseja realizar negócios imobiliários com tranquilidade, saiba mais detalhes sobre esse documento neste artigo.
O que é a certidão negativa vintenária de ônus reais?
A certidão negativa vintenária de ônus reais é o documento emitido pelo Cartório de Registro de Imóveis que declara que, nos últimos 20 anos, não existem registros de ônus, gravames ou restrições sobre o imóvel em questão.
Para obter sua certidão de ônus reais, basta seguir as etapas descritas abaixo:
- Clique em pedir certidão
- Informe seu nome completo, e-mail e telefone com DDD
- Selecione a opção “Estou fora do Brasil atualmente.” se você está morando fora do país
- Selecione a opção “Ao prosseguir você aceita os nossos termos de contratação.” e clique em “Avançar”
- Selecione CERTIDÃO DE IMÓVEIS e clique em “Avançar”
- Informe o estado, cidade, cartório do documento e clique em “Avançar”
- Escolha as opção “Ônus reais“
- Descreva as informações restantes sobre o documento e clique em “Finalizar pedido”
- Escolha a forma de envio e pagamento.
A certidão de ônus reais aponta as seguintes situações no imóvel:
- Penhoras
- Hipotecas
- Alienações fiduciárias
- Arrestos
- Indisponibilidades
- Ações reais (como usucapião ou reintegração de posse)
- Sequestros judiciais
- Cláusulas de inalienabilidade ou impenhorabilidade
- Quaisquer outras averbações que limitem a propriedade plena.
Se houver qualquer ônus nesse intervalo de 20 anos, a certidão deixa de ser negativa e passa a ser positiva, detalhando o gravame existente.
Qual a diferença entre certidão vintenária negativa e positiva?
A certidão negativa declara que nos últimos 20 anos, não foram encontrados registros de ônus, gravames, restrições ou ações reais sobre o imóvel pesquisado.
Já a certidão vintenária positiva indica a existência de pelo menos um ônus ou restrição nesse intervalo de 20 anos.
O documento lista detalhadamente cada averbação encontrada, incluindo data, natureza do gravame, valor envolvido (quando aplicável), partes envolvidas e status atual (ativo, extinto, cancelado).
A certidão positiva não impede necessariamente a transação, mas exige análise cuidadosa para verificar se o ônus ainda subsiste ou se já foi resolvido.
A certidão vintenária é exigida para compra e venda de imóvel?
Sim, a certidão vintenária negativa de ônus reais é praticamente obrigatória em qualquer compra e venda de imóvel no Brasil, especialmente quando há financiamento bancário ou lavratura de escritura pública.
Os tabeliães de notas exigem a certidão para garantir que o imóvel está livre de gravames ocultos que poderiam recair sobre o comprador após a transferência da propriedade.
Bancos e instituições financeiras também condicionam a liberação do crédito imobiliário à apresentação da certidão vintenária negativa, pois precisam assegurar que o bem oferecido em garantia não tem dívidas ou restrições anteriores.
Mesmo em vendas particulares sem financiamento, advogados e compradores prudentes solicitam o documento para evitar assumir ônus antigos.
A certidão vintenária é necessária para ações de usucapião ou inventário?
Sim, a certidão vintenária negativa ou positiva é necessária tanto em ações de usucapião quanto em processos de inventário e partilha de bens imóveis.
Na usucapião, o documento comprova a ausência de ônus contrários ao pedido, ajudando o juiz a verificar se o imóvel está livre de gravames que impeçam o reconhecimento da posse prolongada e mansa.
A certidão vintenária é peça essencial na petição inicial e na prova pericial.
No inventário, a certidão é exigida para identificar a real situação jurídica dos imóveis deixados pelo falecido, incluindo eventuais dívidas ou restrições que afetem a partilha entre herdeiros.
O documento ajuda a evitar discussões sobre bens gravados e facilita a regularização posterior da propriedade.
A certidão vintenária tem validade e quanto tempo dura?
A certidão vintenária de ônus reais não tem prazo de validade fixo estabelecido por lei, mas a praxe cartorária e a exigência de tabeliães e bancos é de 30 dias a partir da data de emissão.
Após esse período, a certidão pode perder eficácia porque novos ônus podem ter sido averbados na matrícula do imóvel no intervalo.
Em transações imobiliárias, é comum que o tabelião ou o banco exija certidão emitida nos últimos 30 dias para garantir que o imóvel continua livre de gravames.
Se a negociação demorar, renove a certidão para evitar recusa na lavratura da escritura ou liberação do financiamento.
O que fazer se a certidão vintenária indicar ônus ou pendências?
Se a certidão vintenária indicar ônus ou pendências, o primeiro passo é analisar detalhadamente o que foi averbado:
- Data do gravame
- Natureza
- Penhora
- Hipoteca
- Alienação fiduciária
- Partes envolvidas
- Status atual (ativo ou extinto).
Muitos ônus antigos podem já ter sido resolvidos ou prescreveram.
Em seguida, o vendedor deve providenciar o cancelamento ou baixa do ônus junto ao cartório de registro de imóveis, apresentando documentos como comprovante de quitação, sentença judicial ou termo de acordo.
Após o cancelamento, solicita-se nova certidão vintenária negativa, se o ônus for ativo e irrevogável, a transação pode ser inviável ou exigir acordo entre as partes.
Para que serve uma certidão de ônus reais?
A certidão de ônus reais serve para comprovar a situação jurídica atual e histórica do imóvel, sendo indispensável em qualquer negócio que envolva transferência de propriedade ou garantia real.
Ela protege o comprador ao revelar se o imóvel está livre de dívidas, restrições judiciais ou gravames que possam ser transferidos com a compra.
Bancos exigem a certidão para conceder financiamento imobiliário, tabeliães para lavrar escrituras de compra e venda ou doação, e juízes em inventários ou partilhas.
Certidão para compra e venda de imóvel
A certidão de ônus reais é obrigatória para lavratura da escritura pública de compra e venda.
Ela garante que o vendedor é o verdadeiro proprietário e que o imóvel não tem dívidas ocultas que recairiam sobre o comprador.
Certidão para financiamento imobiliário
Bancos e financeiras exigem a certidão vintenária negativa para aprovar o crédito imobiliário, pois precisam assegurar que o imóvel oferecido em garantia está livre de outros gravames.
Certidão em inventários e partilhas
No processo de inventário, a certidão comprova a situação do imóvel deixado pelo falecido, evitando discussões sobre dívidas antigas ou restrições que afetem a partilha entre herdeiros.
Certidão para regularização fundiária
Em processos de usucapião, regularização de imóveis rurais ou urbanos, a certidão vintenária é usada para demonstrar ausência de ônus contrários ao pedido.
A certidão negativa vintenária de ônus reais continua sendo o principal instrumento de segurança jurídica em qualquer operação imobiliária, garantindo transparência e proteção ao adquirente.
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