Documentação apartamento na planta: quais são exigidos

Comprar um apartamento antes de a obra começar, ou durante a construção, costuma ser atraente pelo preço e pelas condições de pagamento, mas exige cuidado redobrado com os papéis. Por isso, conferir a documentação apartamento na planta antes de assinar qualquer contrato é a melhor forma de reduzir o risco de atrasos, problemas na entrega e dívidas escondidas da construtora.

Nesse tipo de negócio, o comprador ainda não recebe a escritura nem uma matrícula própria, porque a unidade só passa a existir juridicamente depois que a obra termina. Até lá, o que protege quem compra são o registro da incorporação, as certidões da empresa e um contrato bem redigido.

Entender quais documentos pedir, quanto reservar para os custos e quando a escritura sai evita surpresas na reta final, e é justamente por isso que conhecer a documentação apartamento na planta se torna tão importante. Continue a leitura deste artigo no Certidão de Ônus Online e entenda todos os detalhes sobre o assunto.

Qual é a documentação apartamento na planta?

A documentação se divide em duas frentes, e o comprador precisa apresentar seus documentos pessoais e financeiros, enquanto a incorporadora deve comprovar o registro da incorporação, a situação do terreno e a regularidade fiscal da empresa.

Pela Lei de Incorporações Imobiliárias, nenhuma unidade pode ser vendida sem o registro do memorial de incorporação no Cartório de Registro de Imóveis. Por isso, o primeiro pedido ao vendedor deve ser o número desse registro, que permite conferir tudo diretamente no cartório.

Registro da incorporação e matrícula do terreno

O documento central é o memorial de incorporação, registrado no cartório de imóveis, que reúne a matrícula do terreno, o projeto e a divisão das frações ideais atribuídas a cada apartamento.

Peça uma certidão atualizada da matrícula do terreno e confira se ele pertence à incorporadora, se está livre de hipotecas ou penhoras e se o registro da incorporação aparece averbado. Esse passo é a base de toda a análise de segurança da compra.

Documentos do comprador

O comprador costuma apresentar RG, CPF, certidão de estado civil, comprovante de residência e comprovantes de renda, que também são usados na análise de crédito quando há financiamento.

Se a compra for feita por casal, os documentos dos dois são exigidos, e o regime de bens pode influenciar quem assina o contrato. Para quem é casado, a participação do cônjuge costuma ser necessária, e para solteiros e divorciados vale ter a certidão atualizada à mão.

Certidões da incorporadora e dos sócios

É recomendável pedir certidões negativas federais, estaduais e municipais da empresa, além de certidões de protestos e de ações cíveis e trabalhistas, para avaliar se a incorporadora está regular.

Dívidas fiscais, muitos protestos ou grande volume de processos são sinais de alerta, porque podem comprometer a conclusão da obra. Vale também verificar o histórico da construtora em outros empreendimentos e a experiência de quem já comprou dela.

Alvará, projeto aprovado e patrimônio de afetação

O comprador pode pedir o alvará de construção e o projeto aprovado pela prefeitura, além de informar-se sobre o patrimônio de afetação, regime que separa os recursos da obra do restante do patrimônio da empresa.

Quando o empreendimento adota esse regime, o dinheiro das vendas fica vinculado à obra, o que reduz o risco em caso de dificuldades financeiras da incorporadora. É uma informação que deve constar no registro da incorporação, e vale conferi-la com o cartório.

Contrato de promessa de compra e venda

Na planta, o que se assina é um contrato de promessa de compra e venda, que deve trazer o preço, o cronograma de pagamento, o prazo de entrega, a multa por atraso e as regras de distrato.

Leia o contrato com atenção e, se possível, peça análise de um advogado antes de assinar. Em alguns casos, o contrato pode ser levado a registro na matrícula do terreno, o que reforça a segurança do comprador, embora possa gerar custos próprios.

Antes de assinar, peça o número do registro da incorporação e confira tudo no cartório de imóveis

Documentos exigidos na entrega das chaves

Na conclusão da obra, entram em cena o habite-se, a averbação da construção, a instituição do condomínio e a matrícula individualizada do apartamento, documentos exigidos pelo banco no repasse do financiamento.

É nesse momento que o comprador quita o saldo devedor, geralmente por financiamento, e prepara a transferência da propriedade. Sem a matrícula individualizada, o banco não consegue registrar a garantia, e a escritura definitiva ainda não pode ser feita.

Quanto custa a documentação de um apartamento na planta?

Em geral, é prudente reservar entre quatro e oito por cento do valor do imóvel para ITBI, registro, taxas bancárias e demais despesas, e em São Paulo o conjunto costuma ficar perto de cinco por cento.

O ITBI varia conforme a cidade, entre dois e quatro por cento, e é pago à prefeitura na transferência. O registro no cartório costuma ficar entre um e um e meio por cento, e a escritura, de cerca de um e meio por cento, só é necessária em compras à vista, pois o contrato de financiamento já tem força de escritura.

Um imóvel na planta já tem escritura?

Não, enquanto a obra não termina, o comprador tem apenas o contrato de promessa de compra e venda, porque a escritura definitiva só pode ser lavrada depois do habite-se e da individualização da matrícula da unidade.

Durante a construção, só existe a matrícula do terreno, chamada de matrícula-mãe, e por isso não é possível registrar a transferência de um apartamento que ainda não existe formalmente. A venda é feita com base no registro da incorporação, que dá segurança ao negócio.

Com o fim da obra, a construtora obtém o habite-se na prefeitura, averba a construção na matrícula, institui o condomínio e abre uma matrícula para cada unidade. Só a partir daí a escritura ou o contrato de financiamento pode ser registrado, e o comprador passa a figurar como proprietário.

Quem financia o imóvel assina o contrato com o banco no repasse, e o registro desse contrato, junto com a alienação fiduciária, transfere a propriedade. Já quem paga à vista agenda a escritura em um tabelionato de notas e depois a leva ao cartório de imóveis.

Para saber em que etapa o empreendimento está, peça a matrícula do terreno e a certidão de ônus no cartório e acompanhe as averbações da obra. Esses documentos mostram se o habite-se saiu, se há ônus e se as matrículas individuais já foram abertas.

Diante de tudo isso, fica evidente que conferir a documentação apartamento na planta, entender os custos envolvidos e saber que a escritura só sai depois da entrega são cuidados essenciais para comprar com segurança.

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