Como consultar situação do imóvel na prática?

Antes de realizar qualquer negociação envolvendo um bem imóvel, é fundamental verificar a situação do imóvel.

Esse processo envolve a análise de registros e documentos que comprovam a regularidade da propriedade, tanto em relação à titularidade quanto a pendências judiciais, dívidas, zoneamento urbano e registros em cartório.

Neste texto, você vai aprender como fazer consulta situação do imóvel de forma segura, quais documentos são essenciais e por que essa verificação é indispensável antes de comprar, vender ou alugar qualquer propriedade.

Como consultar situação do imóvel?

Consultar a situação do imóvel envolve a análise de uma série de documentos e informações, disponíveis principalmente no cartório de registro de imóveis da localidade em que o bem está registrado, além de órgãos municipais e estaduais.

Principais documentos e onde consultar:

• Matrícula do imóvel: é o documento principal, que reúne todo o histórico da propriedade. Pode ser solicitada no Cartório de Registro de Imóveis responsável pela região. A matrícula deve estar atualizada e conter informações como nome do proprietário, área do terreno, construção, registros de compra e venda, hipotecas ou ações judiciais
• Certidão negativa de débitos municipais (IPTU e taxas urbanas): emitida pela prefeitura, comprova que não há pendências tributárias em nome do imóvel
• Habite-se: emitido pela prefeitura, comprova que a construção está regularizada e pode ser habitada
• Certidão de regularidade do imóvel na prefeitura: inclui zoneamento, uso permitido e eventuais pendências administrativas
• Declaração de quitação de condomínio: no caso de apartamentos, esse documento é fornecido pelo síndico ou administradora e comprova que não há dívidas com o condomínio
• Consulta à Receita Federal (no caso de imóveis rurais): é necessário verificar o cadastro do imóvel rural no CAFIR e a situação do ITR
• Certidão de ônus reais: mostra se o imóvel possui algum tipo de gravame, como hipoteca, penhora, alienação fiduciária ou usufruto. Também é emitida pelo cartório de registro de imóveis.

Quer a versão digital da certidão de ônus reais? Veja como obter esse documento de maneira prática:

1. Clique em pedir certidão 
2. Informe seu nome completo, e-mail e telefone com DDD
3. Selecione a opção “Estou fora do Brasil atualmente.” se você está morando fora do país
4. Selecione a opção “Ao prosseguir você aceita os nossos termos de contratação.” e clique em “Avançar”
5. Selecione CERTIDÃO DE ÔNUS e clique em “Avançar”
6. Informe o estado, cidade, cartório do documento e clique em “Avançar”
7. Descreva as informações restantes sobre o documento e clique em “Finalizar pedido”
8. Escolha a forma de envio e pagamento.

Essas consultas podem ser feitas pessoalmente ou, em muitos casos, de forma digital, pelos sites dos cartórios e prefeituras, mediante o pagamento de uma pequena taxa.

Como verificar se o imóvel tem dívidas ou pendências fiscais?

Antes de comprar ou negociar qualquer imóvel, é fundamental verificar se ele possui dívidas fiscais ou pendências tributárias, como débitos de IPTU, taxas municipais ou impostos estaduais (em caso de imóveis rurais).

A existência dessas dívidas pode impedir a lavratura da escritura e onerar o novo proprietário, caso a negociação seja concluída sem o devido cuidado.

Veja os principais passos para verificar a existência de dívidas.

Consulta de débitos de IPTU e taxas urbanas

1. Acesse o site da prefeitura da cidade onde o imóvel está localizado
2. Procure a área de tributos ou consulta de IPTU
3. Com o número da inscrição imobiliária (ou número do cadastro municipal), é possível emitir a certidão negativa de débitos municipais (CND)
4. Essa certidão informa se o imóvel está quite com o IPTU, taxa de lixo, iluminação pública e demais cobranças municipais.

Verificação de dívidas condominiais

Se o imóvel estiver em um condomínio, solicite uma declaração de quitação de débitos condominiais, assinada pelo síndico ou pela administradora do prédio.

Essa declaração assegura que não existem pendências com o condomínio.

Consulta de dívidas estaduais ou federais (em caso de imóveis rurais)

Para imóveis rurais, verifique o ITR (Imposto Territorial Rural) junto à Receita Federal, por meio do número do imóvel no CAFIR

Também é possível solicitar a certidão negativa de débitos relativos a tributos federais vinculados ao imóvel, especialmente se ele estiver envolvido em atividades econômicas.

Cartório de Registro de Imóveis

Por meio da certidão de ônus reais e ações reais ou reipersecutórias, é possível verificar se o imóvel está penhorado, hipotecado ou envolvido em disputa judicial, o que também pode representar pendências que dificultem ou impeçam a venda.

Fazer essa análise antes da negociação é essencial para evitar que dívidas antigas sejam transferidas ao novo proprietário ou causem bloqueios na transferência do imóvel.

Como a situação do imóvel impacta transações como compra, venda ou aluguel?

Negociar um bem sem a devida verificação pode levar à anulação de contratos, bloqueio judicial do imóvel ou prejuízos financeiros com a regularização posterior, veja como a situação impacta cada tipo de transação:

• Compra e venda: se o imóvel estiver com pendências, como penhora judicial, hipoteca, dívidas de IPTU ou sem matrícula atualizada, a escritura pública pode não ser lavrada e o comprador corre o risco de perder o imóvel ou ter a negociação travada na fase de registro. Além disso, imóveis irregulares não são aceitos por instituições financeiras em financiamentos habitacionais
• Aluguel: embora o impacto seja menor que na compra, um imóvel com situação irregular pode trazer riscos ao inquilino, como interdições, cobranças indevidas ou inadimplência de obrigações pelo proprietário, que podem afetar o contrato
• Inventário e partilha: imóveis com documentação incompleta ou irregular não podem ser partilhados legalmente sem antes serem regularizados, o que pode atrasar todo o processo judicial e prejudicar os herdeiros
• Financiamento e refinanciamento: a maioria dos bancos exige que o imóvel esteja com matrícula regularizada, sem ônus e com todos os tributos pagos para conceder crédito. Pendências impossibilitam a aprovação do financiamento.

Consultar a situação do imóvel é mais do que uma etapa burocrática: é uma garantia de segurança jurídica, proteção contra prejuízos financeiros e um passo essencial para evitar complicações futuras. Toda negociação deve ser iniciada com essa verificação.

Quer entender mais sobre documentação imobiliária, regularização de imóveis e processos de compra e venda? Continue acompanhando nossos conteúdos no site.